La extinción de condominio: Concepto y cómo realizarla

Cuando un bien inmueble tiene varios titulares, es fundamental alcanzar un acuerdo entre todos los propietarios para gestionar la propiedad de manera efectiva. Sin embargo, esto no siempre es posible. En estos casos, la disolución de condominio se presenta como una alternativa viable para poner fin a la situación de copropiedad.

¿Qué es la extinción de condominio?

La extinción de condominio es el procedimiento mediante el cual se pone fin a la situación de proindiviso (cuando hay varios propietarios sobre un mismo bien) esto puede hacerse de forma amistosa o iniciando una demanda llamada división de la cosa común.

Formas amistosas

Con estas vías puedes llegar a un acuerdo entre todos los propietarios para dividir la vivienda en condominio sin necesidad de iniciar un procedimiento judicial.

Vender el inmueble: La solución más común y rápida consiste en liquidar el bien en el mercado de forma normal, es decir, encontrar un comprador, hacer un contrato de arras y luego ir a la notaría para hacer el reparto del dinero según el porcentaje que tenga cada propietario.
Adjudicar el inmueble a un propietario: De esta manera, uno de los propietarios compensa económicamente al resto a cambio de adjudicarse el bien y así poseer el 100% del pleno dominio de la propiedad, en este caso hay una cesión de condominio del resto de propietarios al que compra.

Vía judicial: División de la cosa común

Si no logras llegar a un acuerdo con los demás propietarios, puedes optar por iniciar un procedimiento judicial. Este proceso consiste en presentar una demanda para que un juez intervenga y pueda extinguir al condominio. Una vez emitida la sentencia, pueden darse dos escenarios:

Si el bien es divisible: Si el bien en cuestión es divisible, como un terreno, el juez puede ordenar su división proporcional conforme a los porcentajes de participación de cada copropietario.
Subasta pública: Si el bien no es divisible, el juez puede ordenar su venta mediante una subasta pública como resolución de condominio. En este caso, tanto terceros como los propios copropietarios pueden participar en la puja para adjudicarse el inmueble, obteniendo así la titularidad completa.

Extinción de condominio según el código civil

El marco legal de la extinción de condominio se regula en el Título III del Código Civil, correspondiente a la Comunidad de Bienes, y abarca los artículos 392 a 406.

El artículo 400 es especialmente relevante para los copropietarios, ya que establece lo siguiente:

“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.”

Este artículo te permite iniciar la extinción de condominio en cualquier momento, ya sea mediante una vía amistosa o a través de una demanda judicial para la división de la cosa común.

Ejemplos Prácticos de Extinción de Condominio

Vamos a ver algunos ejemplos de como sería una situación real de una extinción de condominio.

Caso 1: Extinción de condominio por herencia

Marcos y Ana heredan un piso de sus padres. Marcos quiere vender, pero Ana no quiere, ya que ella vive ahí, por lo tanto, compensa económicamente a Marcos por su parte. Quedándose ella con el 100% del pleno dominio de la propiedad.

Caso 2: Extinción en divorcio con vivienda en común

Laura y Pedro, tras divorciarse, no llegan a un acuerdo sobre que hacer con el piso que tienen, Pedro quiere vender, pero Laura no, así que Pedro decide iniciar un procedimiento judicial de extinción de condominio para sacar el piso a subasta pública y así extinguir el condominio.

Causas y requisitos para la extinción de condominio

La extinción de condominio suele darse en situaciones de copropiedad donde es complicado alcanzar acuerdos entre los titulares del bien. A continuación, te mostramos los casos más habituales:

Herencia

Este es el escenario más frecuente. Cuando se produce una herencia, es común que el patrimonio del fallecido se reparta entre varios herederos. Sin embargo, cada heredero suele tener intereses y opiniones diferentes sobre la gestión del bien, lo que puede dificultar alcanzar un consenso y llevar a la necesidad de la extinción de condominio por vía judicial, o incluso vender su parte de la herencia.

Divorcio

Otro caso muy común ocurre en situaciones de divorcio. Tras la separación, es habitual que las partes no consigan llegar a un acuerdo satisfactorio sobre la gestión o reparto de la propiedad compartida, lo que hace necesaria la extinción del condominio como solución para la separación de condominio.

Requisitos

Existencia de un bien indivisible o con dificultades para dividir.
Documentación que acredite la titularidad compartida.
Consentimiento de las partes o resolución judicial.

Cómo hacer el procedimiento de extinción de condominio

Lo mejor siempre es llegar a un acuerdo y poner fin a esta situación de forma amistosa para evitar los tribunales, sin embargo, como sabes, esto no siempre es posible, por eso vamos a ver los pasos a seguir para hacer una extinción de condominio por vía judicial.

1. Presentación de la demanda

Si no se llega a un acuerdo entre los copropietarios, uno de ellos puede presentar una demanda solicitando la división de la cosa común. La demanda debe ser presentada por un abogado y firmada por un procurador, incluyendo los detalles del bien inmueble, la situación de copropiedad y la solicitud para que el juez intervenga. Si el bien no es divisible, se suele pedir que se venda en subasta pública.

2. Admisión y traslado a los copropietarios

El juez admite la demanda y la comunica al resto de copropietarios, quienes pueden aceptarla o presentar oposición si consideran que existen motivos para ello, como cuestionar la indivisibilidad del bien o los términos planteados.

3. Prueba y valoración del bien

Durante el procedimiento, el juez evaluará si el bien es divisible o no. Si es divisible, como un terreno, ordenará la división proporcional del mismo según los porcentajes de propiedad. En caso de que el bien sea indivisible, como ocurre con la mayoría de las viviendas, el juez ordenará su venta en subasta pública. Para determinar el valor del bien, se suele recurrir a un perito judicial que realizará una tasación objetiva.

4. Sentencia judicial

Tras el análisis, el juez dicta sentencia. Si el bien es indivisible, se procederá a su venta en subasta pública, permitiendo que cualquier interesado, incluidos los copropietarios, puje por él. En caso de que uno de los copropietarios desee quedarse con el bien, podrá hacerlo compensando al resto económicamente según el valor fijado por el perito. Si el bien es divisible, se repartirá entre los propietarios de acuerdo con sus cuotas de participación.

5. Ejecución de la sentencia

Una vez la sentencia sea firme, se procede a su ejecución. En caso de subasta, el bien se vende y el importe obtenido se distribuye proporcionalmente entre los copropietarios. Si un copropietario adquiere el bien, deberá abonar al resto la compensación económica correspondiente para el fin del condominio.

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Motivos para hacer la extinción de condominio

Hay muchos motivos para querer la liquidación del condominio, vamos a ver los más relevantes.

Conflicto entre los copropietarios

La razón número uno suelen ser disputas entre los titulares, por ejemplo una herencia donde los herederos no tienen relación desde hace muchos años o un divorcio donde ya hay un conflicto superior, que es el motivo de la separación de la pareja.

Desacuerdo en vender

Algo también muy frecuente es que uno de los propietarios quiera vender todo el inmueble de forma normal y la otra parte no este de acuerdo con esta decisión.

Diferentes opiniones en las condiciones

Por último, tenemos las discrepancias que pueden surgir en las condiciones de la venta del inmueble, en este caso, todos los propietarios quieren vender, pero alguno de ellos o varios, no están de acuerdo con las condiciones, una de las objeciones más habituales suele ser que exijan un precio excesivo, lo que se traduzca en que encontrar un comprador sea imposible.

Consecuencias de la extinción de condominio

La extinción de condominio tiene tanto ventajas como desventajas, las cuales debes valorar antes de tomar esta decisión, veamos algunos puntos en mayor detalle:

Desvinculación

Al momento de extinguir el condominio quedas desvinculado del resto de copropietarios.

Reparto equitativo

Si el fin de la condición de la copropiedad fue a través de la venta del inmueble, recibes una cantidad de dinero según tu porcentaje, lo cual te permite usarlo libremente.

Proceso judicial largo y costoso

Debes tener presente que si la extinción de condominio no se ha hecho por vía amistosa, sino por vía judicial, esto es un proceso largo y que conlleva un desgaste mental, emocional y económico, así que debes tenerlo presente a la hora de tomar la decisión.

Alternativa a la extinción de condominio

Una alternativa, desconocida para muchos propietarios, es la posibilidad de vender su parte de la propiedad a un tercero, a esto se le conoce como vender un proindiviso.

Esta vía te permite obtener liquidez inmediata por tu parte, desvincularte del resto de propietarios y evitar el largo proceso que tiene la extinción de condominio por vía judicial.

El comprador de tu parte indivisa puede ser uno de los copropietarios o una persona ajena a la comunidad, por ejemplo una empresa que compre proindivisos.

Preguntas frecuentas sobre la extinción de condominio

¿Cómo funciona la extinción de un condominio?
La extinción de un condominio pone fin a la copropiedad de un bien. Puede realizarse de mutuo acuerdo ante notario o, si no hay acuerdo, mediante una demanda judicial.
¿Cuánto se paga por una extinción de condominio?
Los gastos incluyen la escritura notarial, registro de la propiedad, honorarios y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que suele rondar el 1% de la base imponible.
¿Qué es mejor, vender o hacer extinción de condominio?
Depende, si estás por la labor de soportar todo el trámite judicial que lleva y esperar el tiempo necesario para la sentencia, puede ser mejor la extinción de condominio, sino, vender tu parte puede ahorrarte muchos problemas.
¿Quién paga la escritura de extinción de condominio?
El coste de la escritura suele ser asumido por quien se queda con el bien, salvo que se acuerde lo contrario entre las partes.