División de la cosa común: Concepto y procedimiento

La acción de división de la cosa común es una herramienta legal diseñada para resolver situaciones de copropiedad sobre bienes cuando los propietarios no han llegado a un acuerdo de forma amistosa para realizar la extinción del condominio.

Este proceso es útil cuando hay varios propietarios de un bien inmueble, a esto se le conoce como proindiviso. El marco legal que regula esta figura se encuentra principalmente en el Código Civil, y es fundamental para evitar conflictos prolongados entre copropietarios.

A continuación, exploraremos qué implica la división de la cosa común, las formas de llevarla a cabo y las principales consideraciones legales y prácticas para resolver este tipo de situaciones.

¿Qué es la división de la cosa común?

La división de la cosa común significa iniciar una demanda que tiene como objetivo poner fin a la situación de copropiedad sobre un bien, permitiendo a los titulares disponer de su parte correspondiente de forma independiente.

División de cosa común: Código civil

El Código Civil español en su artículo 400 establece lo siguiente:

“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.”

Esto quiere decir que si no has llegado a un acuerdo con el resto de propietarios sobre la gestión del bien, en cualquier momento puedes iniciar una demanda para finalizar la copropiedad.

Requisitos para iniciar la división

Para iniciar el procedimiento, es necesario:

Que exista una situación de copropiedad sobre el bien.
Que se justifique la imposibilidad de un acuerdo entre las partes.
Que el bien sea divisible o que pueda realizarse una subasta en caso de indivisibilidad.

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Métodos para la disolución de la cosa común

La elección del método dependerá de las características del bien, ya que, como dice el artículo 401, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.

Bienes divisibles

En el caso de bienes divisibles, como terrenos, la división puede realizarse de manera física, asignando a cada copropietario una parte proporcional a su cuota de participación.

Bienes indivisibles

En este caso la división se consigue a través de una sentencia, donde los escenarios más habituales son:

Una de las partes termina compensando económicamente a la otra parte a cambio de adjudicarse todo el bien.
El inmueble se lleva a una subasta pública, donde se liquidará y se repartirá en partes proporcionales según el porcentaje de propiedad que tenga cada titular.

Contrato de división de la cosa común

En aquellos casos en los que los copropietarios lleguen a un acuerdo amistoso, pueden optar por formalizar la división mediante un contrato de división de la cosa común. Este contrato, que debe realizarse por escrito, establece los términos bajo los cuales se dividirá el bien compartido.

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Acción de división de la cosa común por vía judicial

El tribunal competente será el del lugar donde se encuentre el bien. El juicio se tramitará como un procedimiento verbal o como un juicio ordinario, dependiendo del valor del bien. Vamos a ver las fases que tendría la división judicial de la cosa común.

Presentación de la demanda

Uno de los copropietarios inicia el procedimiento judicial mediante la presentación de una demanda, la cual debe incluir una descripción de la cosa común y los motivos para solicitar la división.

En este caso, algo muy recomendable sería contar con el asesoramiento profesional de un abogado especialista en proindiviso.

Nombramiento de peritos

El juez designará peritos para valorar el bien en cuestión. Este proceso permite determinar si el bien es divisible físicamente o no, además de establecer su valor de mercado. La opinión de los peritos será clave para decidir el método más adecuado de división o, en su defecto, la venta del bien.

Resolución

Tras evaluar las pruebas y las valoraciones periciales, el juez dictará una resolución que puede incluir la división física del bien, si es posible, o autorizar su venta mediante subasta pública. En este último caso, los copropietarios recibirán la parte proporcional del precio obtenido, de acuerdo con su porcentaje de titularidad.

Ejemplos prácticos de una división de la cosa común

Vamos a ver unos ejemplos de como sería el procedimiento de acción de la división de la cosa común:

Caso 1: Dividir una parcela

Marina y Carlos son dos amigos que compraron conjuntamente una parcela rústica de 2.000 metros cuadrados por un precio de 100.000 €. Ambos acordaron que serían copropietarios en partes iguales, es decir, cada uno posee el 50% de la propiedad.

Con el tiempo, Marina decide construir una pequeña casa en su parte de la parcela, pero Carlos prefiere vender su participación porque ya no tiene interés en el terreno. Marina no quiere vender la parcela completa y Carlos no encuentra un comprador para su 50%, por lo que deciden iniciar el procedimiento de división de cosa común para el inmueble.

Fase inicial: Marina y Carlos presentan la acción de división de la cosa común en el juzgado. El objetivo es que el terreno se divida físicamente para que cada uno obtenga su parte en propiedad exclusiva.

Nombramiento de peritos: El juez designa a un perito agrónomo para evaluar la viabilidad de dividir la parcela. Tras el análisis, el perito determina que es posible dividir la parcela en dos partes iguales, respetando las normativas urbanísticas, de manera que cada uno tenga 1.000 metros cuadrados.

Resolución judicial: El juez dicta una resolución aprobando la división física del terreno. A partir de ese momento, Marina y Carlos tendrán parcelas independientes, inscritas a su nombre en el Registro de la Propiedad. Carlos queda libre para vender su parcela a un tercero, mientras que Marina puede construir su casa en su parte del terreno.

Caso 2: Subasta de un piso

Antonio y María heredan de sus padres un piso en Valencia, valorado en 200.000 euros, con una participación del 50% cada uno. Antonio quiere vender su parte para recibir liquidez, pero María se niega, ya que desea mantener el inmueble en la familia. Dado que no logran llegar a un acuerdo, Antonio decide iniciar el procedimiento.

Tras el juicio de división de cosa común, el juez declara que el piso es indivisible y ordena su venta mediante una subasta pública. El valor inicial de subasta se fija en 200.000 euros, equivalente al valor de mercado del piso según la tasación realizada por el perito designado.

Durante la subasta, un tercero llamado Javier, un inversor interesado en el inmueble, realiza la puja más alta, ofertando 170.000 euros. Al ser el mejor postor, Javier adquiere el piso.

El dinero obtenido en la subasta se reparte entre Antonio y María según sus porcentajes de copropiedad:

Antonio recibe 85.000 euros, correspondientes al 50% del precio de la subasta.
María también recibe 85.000 euros, aunque inicialmente no quería vender el inmueble.

Con la venta concluida, Antonio y María dejan de ser copropietarios del piso, y Javier se convierte en el nuevo propietario. Este ejemplo refleja cómo la subasta pública permite resolver situaciones de copropiedad, incluso si una de las partes no está de acuerdo con la venta de la cosa común.

Alternativas si no quieres iniciar este proceso

Aunque en este artículo hemos trato de explicar la división de la cosa común de la forma más sencilla posible, esto no es un procedimiento legal que sea fácil ni rápido, debes tener en cuenta que hay costes de por medio y mucho desgaste emocional, mental y económico.

Por lo tanto, queremos presentarte algunas alternativas que podrían servirte si quieres ahorrarte este proceso.

Vender tu parte

Algo que aún es desconocido para muchos propietarios es que el porcentaje de propiedad que se tiene sobre un bien se puede vender de forma independiente, a esto se le conoce como vender un proindiviso, y es una opción muy a tener en cuenta, ya que no necesitas el consentimiento de ninguna de las partes.

Vender tu herencia

Si has recibido bienes a través de una herencia y prevés que llegar a un acuerdo con el resto de los herederos será complicado, una alternativa viable es vender tu parte de la herencia. Esta operación es completamente legal y te permite obtener liquidez de forma inmediata, además de desvincularte de las responsabilidades asociadas a la herencia, como el pago del impuesto de sucesiones. Por lo tanto, la venta de derechos hereditarios puede ser una solución interesante si prefieres evitar depender del consentimiento del resto de los herederos.

Preguntas frecuentes sobre acción de división de cosa común

¿Cómo se pide la división de la cosa común?
La división de la cosa común se solicita iniciando un procedimiento judicial llamado "acción de división de la cosa común". Uno de los copropietarios debe presentar una demanda ante el juzgado correspondiente, identificando los bienes a dividir y detallando las razones para la división. Este proceso puede incluir una valoración del bien para determinar si es divisible físicamente o debe ser adjudicado a una de las partes, compensando al resto, o vendido en subasta.
¿Cuándo procede la división de la cosa común?
La división de la cosa común procede cuando uno de los copropietarios desea poner fin al estado de proindiviso, es decir, cuando ya no se quiere compartir la propiedad del bien. También es aplicable si el bien no puede ser utilizado de manera adecuada o si no existe acuerdo entre los copropietarios sobre su gestión o uso. La división se rige por el Código Civil, que establece que nadie está obligado a permanecer en una copropiedad de manera indefinida.
¿Qué es el juicio de división de la cosa común?
El juicio de división de la cosa común es el procedimiento judicial mediante el cual se pone fin a la copropiedad de un bien. En este juicio, el juez determina si el bien es divisible físicamente o si debe adjudicarse a uno de los copropietarios con la correspondiente compensación económica al resto. Si ninguna de estas opciones es viable, se ordena la venta del bien en subasta pública y el reparto del precio obtenido entre los copropietarios según sus porcentajes de participación.
¿Qué es la división de cosas comunes?
La división de cosas comunes es el acto mediante el cual se pone fin a la copropiedad de un bien compartido por varias personas. Puede realizarse de manera amistosa mediante un acuerdo entre los copropietarios o, en caso de desacuerdo, a través de un procedimiento judicial. El objetivo es que cada copropietario reciba su parte correspondiente, ya sea en forma de una división física del bien, una compensación económica o el producto de una venta.