herencia de 4 hermanos 2 quieren vender y dos no

Gestionar una herencia ya de por sí es complicado, pero si a esto le añades desacuerdos entre los herederos sobre cómo gestionar el bien, el asunto se complica todavía más.

Tomaremos como ejemplo un caso de una herencia de 4 hermanos en la que 2 quieren vender y 2 no. Aunque esta situación es aplicable a todas las herencias, lo cierto es que no se puede vender una propiedad si un heredero no quiere, ya que tiene que haber consenso en la decisión sobre cómo gestionar los bienes.

Vamos a ver qué soluciones existen para afrontar esta situación y cuáles son las opciones e implicaciones para cada una de las partes.

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¿Qué sucede cuando dos hermanos quieren vender y otros dos no?

Cuando un inmueble tiene varios dueños, decimos que está en una condición de proindiviso. Esto significa que cada titular tiene un porcentaje de propiedad sobre el bien, y para gestionar la propiedad debe haber acuerdo entre todos. Por lo tanto, no se puede vender una propiedad si uno de los herederos se niega.

Así que, si tu idea era vender el inmueble de forma normal —es decir, encontrando un comprador, firmando un contrato de arras, acudiendo a la notaría y recibiendo el dinero—, esto no será posible. Si los dos hermanos que se oponen no firman, la transacción no podrá realizarse.

Sin embargo, existen soluciones y alternativas que puedes valorar en esta situación. Vamos a verlas en detalle.

Soluciones si quieres vender pero no hay acuerdo

Hay varias opciones a las que puedes recurrir si no logras un acuerdo inicial con tus hermanos. Veamos cada una en detalle.

Acto de conciliación

Esta es una acción que tiene como objetivo evitar los tribunales. Consiste en que, mediante terceros (normalmente abogados), se inicie un proceso de negociación entre ambas partes para llegar a un acuerdo en el que todas las partes estén conformes. Aunque esta es la mejor opción, ya que evita procesos judiciales, no es tan común que se logre un consenso, pero definitivamente es una posibilidad que debe agotarse.

Extinción de condominio

Extinguir un condominio significa poner fin a la condición de proindiviso del inmueble. Esto puede lograrse de forma amistosa, por ejemplo, mediante la adjudicación del bien a uno de los hermanos, quien compensaría económicamente al resto. También puede realizarse por la vía judicial, iniciando una demanda llamada división de la cosa común, en la cual un juez ordenará que el inmueble salga a subasta pública y el importe obtenido se reparta entre los herederos según su porcentaje.

El inconveniente de esta alternativa es que conlleva un gran desgaste emocional, mental y económico, además de que puede prolongarse durante varios años hasta la ejecución de la sentencia.

Vender el proindiviso

Como vimos al inicio, un inmueble en proindiviso tiene varios titulares, cada uno con un porcentaje de propiedad definido. En este caso, cada hermano tiene un 25% del inmueble, suponiendo que el reparto de la herencia fue equitativo.

Entre los derechos de los copropietarios está la posibilidad de vender la parte que les corresponde. Es decir, cada hermano es libre de vender su 25%. Esto es completamente legal y, además, muy frecuente, ya que muchos copropietarios optan por vender su parte del proindiviso antes que someterse a largos procesos judiciales.

Dicha venta la puedes realizar tanto a terceros, como por ejemplo algún inversor privado o una empresa que compre proindivisos o a otro copropietario.

Ejemplo práctico: Herencia de 4 hermanos

Veamos un caso práctico para comparar los posibles escenarios, considerando tanto la venta del proindiviso como la división de la cosa común.

Situación inicial

Juan, María, Carlos y Ana heredan un piso en Madrid valorado en 400.000 €. Cada hermano tiene un 25% de la vivienda.

Juan y María quieren vender la casa para obtener liquidez y no tener bienes en común. Sin embargo, Carlos y Ana desean conservarla por motivos sentimentales y se niegan a vender.

Primer escenario: División de la cosa común

1. Inicio del conflicto: Tras meses de discusiones, Juan y María no logran convencer a Carlos y Ana para vender la propiedad. Juan decide interponer una demanda de división de la cosa común para obligar a que el inmueble sea puesto en subasta pública.

2. Proceso judicial: El caso llega a los tribunales, y el juez ordena una subasta pública. Durante la subasta, el precio final alcanza los 350.000 € (menos que el valor de mercado debido a la naturaleza de la venta forzosa). Cada hermano recibe 87.500 €, sin contar los gastos judiciales y de gestión.

3. Impacto emocional y familiar: La vía judicial genera muchas tensiones, y la relación entre los hermanos queda seriamente afectada.

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Segundo escenario: Venta del proindiviso

1. Inicio del conflicto: Ante la negativa de Carlos y Ana de vender la totalidad de la casa, Juan y María deciden explorar otras opciones. Ambos contactan a una empresa especializada en la compra de proindivisos para valorar la posibilidad de vender su 50% conjunto.

2. Negociación y venta: En los proindivisos, las ofertas suelen estar asociadas a una disminución de valor, ya que el comprador será quien asuma las negociaciones o pleitos con los otros propietarios. Esta reducción suele rondar el 50% en comparación con el valor de mercado.

En este caso, si los cuatro hermanos vendieran la casa en conjunto, cada uno recibiría 100.000 €. Sin embargo, al vender su proindiviso, Juan y María obtienen aproximadamente 50.000 € cada uno.

3. Resultado de la venta: Juan y María venden su parte y reciben el dinero en el acto de la firma ante notario, quedando libres de cualquier obligación asociada al inmueble.

4. Impacto emocional y familiar: Aunque la relación entre los hermanos se ve afectada, el impacto negativo es menor en comparación con el proceso judicial.

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Comparativa entre ambas soluciones

¿Cuál opción elegir?

La opción que elijas dependerá de tus prioridades. Si estás dispuesto a recibir menos dinero para evitar conflictos y pleitos legales, vender el proindiviso podría ser tu mejor opción. Si, en cambio, quieres obtener el máximo dinero posible aunque esto implique un largo proceso judicial, la división de la cosa común podría ser adecuada para ti.

Si deseas saber cuánto vale exactamente tu proindiviso, nosotros podemos ayudarte. Solicita una tasación de proindiviso y te asesoraremos sin coste ni compromiso. De esta manera podrás hacerte una idea de cuánto pagan las empresas que compran proindivisos.

Preguntas frecuentes

• ¿Cuántas personas tienen que estar de acuerdo para vender una casa?

  Para vender una propiedad en proindiviso, todos los copropietarios deben estar de acuerdo. Si uno o más se niegan, no se puede realizar la venta conjunta del inmueble.

• ¿Qué se puede hacer si un heredero no quiere vender?

  Se puede intentar negociar directamente o recurrir a un acto de conciliación. Si no es posible llegar a un acuerdo, las opciones legales incluyen vender el proindiviso o iniciar una demanda de división de la cosa común.

• ¿Qué pasa si un hermano quiere vender la casa y el otro no?

  El hermano que desea vender puede optar por vender su parte indivisa (proindiviso) a un tercero o recurrir a la vía judicial para forzar la venta mediante la división de la cosa común.

• ¿Qué pasa si me niego a vender mi parte de herencia?

  Si te niegas a vender, los demás copropietarios no podrán vender la propiedad completa sin tu consentimiento. Sin embargo, podrían vender sus partes indivisas o iniciar un procedimiento judicial para dividir la cosa común, lo que podría llevar a la subasta pública del inmueble.